核心提示：受訪的多方人士認為，兩部委的嚴打可以在短期內平息市場買賣風波，卻無法讓違建徹底退出曆史舞台，政府的表態，或許僅僅是一種姿態。
李益(化名)的心情在短短不到一個月的時間裏，經曆了從大喜到大悲的“過山車”。
近期一直有傳聞說小產權房要轉正，特別是十八屆三中全會召開後提出“要建立城鄉統一的建設用地市場”。這在李益看來，是國家在釋放小產權房轉正的信號，於是他在北京最大的小產權房社區——太玉園花了90多萬買了91平米的兩居室。
李益開始坐等小產權房轉正。“周邊的商品房都到了2萬多元/平米，太玉園的小產權房還有升值空間。”李益說。但他萬萬沒有想到的是，如意算盤很快就落空了。11月下旬，兩部委明令叫停小產權房，北京市國土局又拆除了多處小產權房項目，太玉園也被列入了“黑名單”。
現如今，小產權房轉正無望，擺在李益面前的是一個有價無市的小產權房市場，太玉園的房子雖然還在1萬元左右/平米，但已無人接盤，李益不得不將剛買來的房子無限期地壓在了手裏。
“轉正”落空
11月26日，記者驅車來到位於北京東六環外的太玉園小區，該小區分為張灣村一區和張灣村西區兩大部分，分別位於張采路的東西兩側。僅以平面的占地面積來計算，張灣村西區和張灣村一區加起來占地共約60萬平米。
據當地人介紹，太玉園分東區和西區，西區比東區早建兩三年。東區50棟樓，全部為外地人居住，西區58棟樓，大部分為村民回遷房。
記者在走訪中僅發現一家有門店的房屋中介，但這家中介卻在大白天鎖起了門，僅在玻璃門上留有一個房源登記電話。根據小廣告上的電話，記者聯系上一名中介，該中介說，現在太玉園的房子不像前幾個月那麼火了，小產權房轉正徹底沒戲了，所以也沒人再來打聽了。
數月前，廣泛流傳著“小產權房要轉正”的消息，甚至當地居民都非常肯定地說，太玉園預計年底即將轉正。
“當時太玉園二手房的房源非常緊俏，來這裏看房的人絡繹不絕，房價同比也上漲了一兩千元/平米。”該中介說。
轉正傳聞不斷發酵，這讓嗅覺靈敏的投資客聞到了味道。因為小產權房價比周邊的大產權房低得多，處於價值窪地，轉正後升值空間大，而且小產權房不限購，不是北京戶籍的人也能買，買多少套都沒限制，這些都吸引了像李益這樣的人。
上述中介人士稱，當時很多人不止買一套，買三四套的也大有人在。於是太玉園的房價從今年7月份開始啟動新一輪的漲價，短短幾個月就從7千元/平米飆漲到1萬元/平米，漲幅高達30%，遠遠超過同期北京市商品房的漲幅。
然而讓中介和投資客沒料到的是，沒過多久，各方關於小產權房可能轉正的猜測就被打破了。
失意的賭徒
在這場政策博弈中，失意的並非只有像李益這樣的投資客，太玉園東區南端還有幾處沒有搬遷的人家，他們在這裏同張灣村政府對峙了十年。
一位釘子戶指著他面前的一大片未平整的土地說：“這塊地在十年前都是宅基地，被張灣村政府征用，以前住在這裏的村民都搬到馬路對面的太玉園西區了，沒搬上樓的都是條件沒談好的，2012年之前村政府和我們談的還挺積極，但過去一年就沒怎麼談過。”
顯然，與村政府的對賭中，這些釘子戶並沒有占到什麼便宜，而他們的“條件”也很有可能因為去年9月份的一紙公文而泡湯——太玉園在2012年9月登上了北京市國土局公布的第一批79個小產權房項目名單。
對於有60萬平米面積的太玉園來說，這也許並不意味著這108棟樓會因違建而被拆除，但張灣村卻無法在這塊土地上複制太玉園的“奇跡”。
張灣村一位已退休的村幹部告訴記者，村政府本打算在這塊地蓋更多的新樓房，如果能成行，相當於再造了一個“太玉園”，到那時，天通苑都沒法跟太玉園比，這裏會成為北京最大的社區。
可不是所有的小產權房都像太玉園那樣幸運。11月27日，記者來到北京昌平區崔村鎮南莊營村，這裏的一處15層的小產權房項目已經被逐層拆除，變成一片瓦礫。
據崔村鎮政府建設科相關人士介紹，這處小產權房項目沒有走正常的手續，村政府利用其權力單獨與開發企業簽訂了合同。2011年，北京富鼎昌飼料有限責任公司與南莊營村村委會簽訂土地租賃合同，2012年該公司開始在這一地塊上建設辦公樓。
北京市國土局相關負責人表示，對於該違法項目，每平米給予了24元的罰款，總計罰款額16000餘元，並且對建築物進行了沒收。拆除工作計劃50天內完畢。此外，該村村委會主任已經被移送相關部門處理。
這只是過去一年北京清理的83個“小產權房”項目中的一個。
據悉，有關主管部門做出行政處罰76個，正在處理7個。其中，7個已全部拆除，5個涉及占耕地部分已拆除。30個項目已申請法院強制執行，8名違法當事人已移送公安機關，31名責任人已移送監察機關處理。其中，1名主管鎮長受到黨內處分，4名村支部書記受到免職處分。
投資客、釘子戶、違規的企業和村領導，在這場博弈中，無疑都是輸家。
賭錯了方向
記者從北京市國土局獲悉，北京已經基本完成集體土地所有權的確權，明年將開展集體建設用地和宅基地的確權工作，為集體建設用地流轉打好基礎。
“但這不包括小產權房。”北京市國土局相關人士說。上述崔村鎮政府建設科人士也告訴記者，目前正在給農民的土地和宅基地頒發確權的“紅本”，但已建的小產權房不在其列。
隨著國土資源部和住建部11月22日下發的緊急通知，小產權房將轉正的希望破滅。
一位研究小產權房的律師接受本報記者采訪時表示，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。很明顯，小產權房違背了我國現行法律規定。
以太玉園為例，太玉園興建之初是以舊村改造的名義進行的，後來由於城區房價漲勢過猛，部分城裏人買不起房子，張灣村委會看到了商機，開始對外出售太玉園的房子，而其房產證也是由張灣村大隊頒發的。
據當地人介紹，太玉園西區的1—18樓是最早建設起來的，地還是宅基地;而相隔不到一年建設的19—43樓則占用的是耕地。
更重要的是，小產權房與我國現行的基本制度相悖。湖南社科院經濟所所長肖毅敏接受本報記者采訪時表示，小產權房跨過了國家這一層面，農村土地經過農戶和村集體協商就直接入市了，也就意味著土地完全私有化了，這與我國公有制經濟相背離。
“許多人誤讀了三中全會的文件，全會提出建立城鄉統一的建設用地市場，同時也強調了要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配制度，誤讀者忽略了最不該忽略的國家利益。”肖毅敏稱。
在肖毅敏看來，即使未來小產權房能夠轉正，也需要繳納不菲的土地出讓金，投機客不會占到什麼便宜，但從目前來看，小產權房轉正仍遙遙無期。
深圳小產權房“躲貓貓” 部分樓盤搶建銷售轉入地下
隨著國土部、住建部兩部委的聯合發文，深圳小產權房市場風聲驟緊。
但記者連日調查發現，目前部分在建的小產權房樓盤已經暫停施工，市場銷售也由公開營銷轉入地下遊擊戰，不過仍有膽大的開發商趁政府上門查處前，頂風搶建。
“現在正是風口浪尖，必須低調點，等過了這段時間，市場又會回歸正常。”深圳某小產權房樓盤銷售人員對本報記者稱，中央每年都在表態，所以對市場不必太在意。
一位曾在深圳市查違辦工作的政府人士向本報記者坦言，查處違法建築有現實的難處，在執法隊伍有限的情況下，往往出現今天查處明天建、白天查處晚上搶建、東邊查處西邊建的現象。
在中國社科院農村經濟研究所研究員黨國英看來，民間對於小產權房的偏愛和追捧已充分表明，只有解決了國有和集體不同的土地制度問題，才能從根本上根治小產權房的無序建設。
銷售轉入地下
兩部委的禁令，猶如向市場再次念起緊箍咒。
11月25日，位於深圳光明新區的某小產權房新盤售樓處，已經大門緊閉，建築施工隊也被驅散。接到記者電話時，該盤銷售經理小文已在休假，“我們提前回家過年了，老板在看到中央叫停通知後，第三天就決定封盤停工了。”
此次中央專門針對小產權房所下禁令的措辭較以往更加嚴厲。因此對於這些在建的小產權房樓盤來說，無需等政府查處，開發商自己便會主動停建。“一旦政府上門查處，罰款是肯定的。目前新老客戶一律暫不接待，何時複盤要看市場風聲，但今年肯定沒希望了。”小文說。據悉，他們原本打算12月份開盤的另一棟樓也將推遲開盤計劃，到明年再擇機入市。
不過，膽大的頂風者仍較普遍。11月28日下午3點，記者來到觀瀾富士康附近的一個社區時，發現分散在此的十多棟小產權樓盤仍在施工，其中一處毗鄰大馬路邊的樓盤已建到5層，施工工人說，規劃是建25層，已開工三個月，預計到明年5月就能建成，而目前並未接到老板的停工通知。
而旁邊已經建成的一棟現樓處於裝修中，共600多套房源，尚有一半未售出，不過銷售人員已不敢明目張膽地宣傳，主要通過社交群裏發布售樓消息，售樓處也潛藏在大樓裏面。
“越是政府查處，越是購買機會，這意味著以後小產權房會越來越少了。”一位售樓員對前來看房的人推銷時稱，尤其是已基本建成的樓盤，購買幾乎無風險，因為政府不可能拆除。
記者調查還發現，一位專門代理銷售小產權房的中介機構，已將售樓信息網頁對外封閉，僅限好友圈能打開;某個小產權房專業網站，也已停止更新購房信息。
“槍打出頭鳥，現在是在風口浪尖上，必須低調，不僅要防查違辦的，還要防記者暗訪曝光。”一位已在小產權房銷售圈混跡3年的小羅最近在接到陌生電話時也更加警惕。不過他認為，政府每年都會嚴打幾次，對小產權房的態度也從未變過，但始終無法阻擋反複抬頭的興建浪潮。
而隨著政策的打擊，小產權房貸款期限也在縮緊，位於寶安松崗的某樓盤，此前最長曾可提供10年期貸款，如今至多只能貸款2年。
據記者了解，靠近深圳市內的布吉、龍華、阪田等片區已很少有小產權房面市，一方面前幾年搶建的小產權房早已落成，土地資源越來越有限，另一方面這些片區商品房價格在不斷攀升，政府賣地沖動較強，管制也更嚴厲，目前在售、在建的小產權房主要集中於偏遠地帶，如沙井、觀瀾、公明、光明等片區。
監管執行難
據記者了解，目前深圳查違辦也在部署如何查處違建的工作，但尚未展開市場搜查。
上述曾在深圳市查違辦工作的政府人士向記者坦言，查處違法建築有現實難處，一個街道辦執法隊伍就二十多個人，白天查完晚上搶建，執法人員也不可能天天守在現場盯著。
事實上，深圳從2009年開始，已經在加大查處小產權房這類違法建築的力度，但收效甚微，除沙井個別片區因在除惡打黑運動中，通過動用全市力量查封多個小產權房樓盤外，大部分偏遠地段的違法建築仍此起彼伏。
一位長期投資小產權房的人士透露，政府強拆的往往是當地農民獨門獨戶的違建樓，對成規模的小產權房樓盤，除非動用上級龐大的執法團隊，否則很難拆除。
受訪的多方人士認為，兩部委的嚴打可以在短期內平息市場買賣風波，卻無法讓違建徹底退出曆史舞台，政府的表態，或許僅僅是一種姿態。
時至今日，小產權房已成為政府無法根治的頑疾，連深圳市規劃國土委內部人士也對記者坦言，市場永遠阻擋不了逐利的沖動，只要有利可圖，就會有人想辦法建，只要價格便宜，就會有人買，而執法部門由於人員有限，也很難監管到位。
“民間會算賬，買了住或者租，即使5年10年不轉正，成本也慢慢收回來了，投入成本不高，收益也不錯。”該規土委人士說，這也是為何民間對於政府的管制置之不理的原因，購房者越多，政府查處起來越麻煩。
也正是基於小產權房難查處的現實，購買小產權房自住的人前仆後繼，民間對於小產權房轉正仍心存幻想。
蒲女士的親戚朋友去年曾在光明某小產權樓盤購買近30套每套49平米的公寓，一套20萬元左右，一年多時間，該盤價格每平米已上漲了2000多元。蒲女士認為，投資都有風險，同一個地段，小產權房與商品房價差能達到4倍，即便前者品質較差，但也有升值空間。
因此雖然目前該盤已暫停工，但蒲女士並不擔心投資的錢會打水漂。“餓死膽小的，撐死膽大的，那麼多人買了，開發商能不想辦法建成嗎?”
“可以肯定，停工只是短暫的，我們樓盤已經賣出了一大半。”小文說，整個小區都是一體規劃，剩下的若不建完，其他業主也沒辦法入住。
黨國英認為，小產權房查處多年卻無法根除，關鍵在於解決土地制度的問題，讓集體土地和國有土地享有同等入市流通權，比如農地林地等這類涉及公共利益的，政府可以管，而在法定保護區以外的應該交給市場。
“老說小產權房違法，是因為城市房價如此高，中低收入者生活在水深火熱中，小產權房能解決他們的住房問題，何樂而不為?”黨國英對記者稱，體制問題不解決，小產權房的監管查處就難見效。
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